Dejar de cumplir con los gastos de la hipoteca, puntualmente, no conlleva grandes problemas, pero si este pago persiste, el deudor puede enfrentar una situación de ejecución hipotecaria.

¿Qué Implica una Ejecución Hipotecaria?

Le ejecución hipotecaria es un proceso en el que se recuperan las deudas pendientes de una hipoteca no saldada. El acreedor, es decir, el banco, puede hacer valer la garantía hipotecaria si el deudor no cumple con sus obligaciones contractuales durante un largo período de tiempo. Esto puede tener, como consecuencia, la venta forzada del inmueble o incluso al deshaucio.

¿Qué se Recupera en una Ejecución Hipotecaria?

A través de este procedimiento, se recuperará el capital pendiente hasta la fecha y el futuro saldo pendiente hasta la finalización del préstamo hipotecario, además de los intereses de demora que correspondan.

¿Cómo se lleva a cabo una Ejecución Hipotecaria?

Es importante tener en cuenta que, un banco no puede iniciar una ejecución hipotecaria por el simple hecho de un pago atrasado. La entidad debe seguir un proceso detallado:

1. Aplicación de la Cláusula de Vencimiento Anticipado

El banco debe aplicar inicialmente la cláusula de vencimiento anticipado para iniciar la ejecución hipotecaria. Según esta cláusula, puede rescindir el contrato en caso de incumplimiento por parte del deudor.

Esta cláusula solo se puede aplicar si:

El deudor debe un mínimo de 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca, durante la primera mitad del plazo de devolución.

El deudor debe 15 cuotas o el equivalente al 7% del importe de la hipoteca, durante la segunda mitad del plazo de devolución.

El banco debe notificar al deudor con, al menos, un mes de anticipación sobre las cantidades que debe y si es el caso, su intención de iniciar la ejecución hipotecaria.

2. Presentación de una Demanda de Ejecución Hipotecaria

Después de aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el banco puede presentar una demanda ejecutiva ante el juzgado para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. El juzgado encargado de ello será el de primera instancia correspondiente a la ubicación del piso.

3. Notificación de la Demanda al Deudor

En este paso, el juzgado notifica al deudor sobre la demanda, solicitando el pago de las cuotas impagadas, el saldo pendiente, los intereses de demora y los costos judiciales.

4. Certificación de Cargas

El juez solicitará un certificado de cargas al Registro de la Propiedad, documento que confirma la existencia de la hipoteca sobre la propiedad y otras cargas asociadas.

5. Convocatoria y Realización de una Subasta

Una vez obtenida la certificación de cargas, se fijará la fecha y hora de la subasta. La convocatoria de la subasta se publicará en el tablón de anuncios del ayuntamiento, el Registro de la Propiedad y el juzgado, además de en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

En la fecha designada, la propiedad se subastará al mejor postor a través del portal virtual de subastas del BOE. El precio de salida será el indicado en la escritura de la hipoteca y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación.

El nuevo propietario será quien ofrezca la mayor cantidad por la propiedad, siempre que alcance al menos el 70% del valor de salida. Si las ofertas son menores o inexistentes, el banco podrá adquirir la propiedad por el 70% del valor de salida o por el monto adeudado si supera el 60% del valor de tasación.

6. Desahucio

Finalmente, el nuevo propietario se inscribirá en el Registro de la Propiedad y podrá reclamar la posesión del inmueble. Si el antiguo propietario permanece en la propiedad, se llevará a cabo un desalojo judicial.

Cómo Detener una Ejecución Hipotecaria

Existen varias opciones para intentar detener una ejecución hipotecaria. Si el inmueble es tu residencia habitual, puedes cancelar la acción hipotecaria pagando las cuotas atrasadas y los intereses.

También es posible negociar con el banco para reestructurar la deuda a cambio de comprometerte a realizar los pagos correspondientes. Por ejemplo, podrías acordar un plazo de pago más largo para reducir la cuota mensual, aunque esto podría resultar en un pago total de intereses más alto.

Es importante revisar si tu contrato hipotecario incluye cláusulas abusivas dentro de los 10 días posteriores a la notificación de la ejecución. Si es así, podrías demandar al banco.

También existe otra opción, que consiste en acogerte al Código de Buenas Prácticas, en el caso que te encuentres en una situación económica especialmente difícil. Aunque no es fácil calificar, el banco podría reducir la hipoteca en este caso.

Una vez que se haya subastado y adjudicado la hipoteca, la única forma de evitar el desalojo es demostrando judicial o notarialmente que eres parte de un grupo vulnerable, lo que te permitiría permanecer en la vivienda durante dos años bajo un régimen de alquiler.

Consejos para Prevenir una Ejecución Hipotecaria

Como hemos mencionado, podemos detener una ejecución hipotecaria, pero es preferible evitar llegar a esa situación. Por eso, algunos consejos que te damos son:

No te endeudes más allá de tus posibilidades. Aunque el banco apruebe cierta financiación hipotecaria, debes evaluar si puedes afrontar cómodamente la cuota mensual.

Según el Banco de España, la hipoteca no debe superar el 35% de los ingresos mensuales del núcleo familiar.

Evita las hipotecas variables, ya que están sujetas a fluctuaciones en el Euribor, lo que puede dificultar el pago mensual.

Si tienes otras deudas pendientes, considera la Ley de la Segunda Oportunidad para cancelarlas y, posiblemente, proteger tu vivienda de la subasta, dependiendo de tu situación particular.

Si cumples los requisitos de la Ley de la Segunda Oportunidad, puedes elegir entre liquidar todas tus deudas y perder la vivienda o negociar el pago parcial de las deudas y mantener la propiedad.

Si te encuentras en una situación de ejecución hipotecaria, programa una llamada con nosotros. En Área Jurídica Global analizamos tu situación detalladamente, ofreciéndote la solución más adecuada.

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